Der Energieausweis ist kein Sanierungsplan, sondern ein Kennwert-Dokument für Verkauf und Vermietung. Zwei Dinge werden dabei fast überall falsch dargestellt: Er ist nicht generell Pflicht — nur in bestimmten Fällen — und Sie dürfen die Art nicht immer frei wählen. Bei älteren kleinen Wohnhäusern schreibt das Gesetz den teureren Bedarfsausweis vor. Alle Angaben hier sind gegen den Gesetzestext geprüft, die Fundstellen stehen dabei.
Wann Sie einen Energieausweis brauchen
Die Pflicht entsteht nicht durch Besitz, sondern durch ein Ereignis. Solange Sie Ihr Haus selbst bewohnen und nichts damit vorhaben, brauchen Sie keinen.
Wann ein Energieausweis auszustellen ist
| Anlass | Pflicht? | Fundstelle |
|---|---|---|
| Neubau | ja, nach Fertigstellung | § 80 Abs. 1 GModG |
| Größere Änderung am Bestand mit Neuberechnung | ja | § 80 Abs. 2 GModG |
| Verkauf (Grundstück, Wohnungs-/Teileigentum) | ja, wenn kein gültiger vorliegt | § 80 Abs. 3 GModG |
| Vermietung, Verpachtung, Leasing | ja, wenn kein gültiger vorliegt | § 80 Abs. 3 GModG |
| Erbbaurecht begründen oder übertragen | ja | § 80 Abs. 3 GModG |
| Selbstnutzung ohne Verkauf oder Vermietung | nein | — |
| Kleines Gebäude (bis 50 m² Nutzfläche) | nein, Abschnitt gilt nicht | § 79 Abs. 4 GModG |
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Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Fassung vom 29.07.2026, gesetze-im-internet.de/geg · Stand 18.09.2026
Beim Verkauf und bei der Vermietung genügt ein bereits vorhandener gültiger Ausweis. Wer 2019 einen ausstellen ließ und 2026 vermietet, braucht keinen neuen — die Gültigkeit beträgt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG).
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — oft keine Wahl
Es gibt zwei Arten, und sie unterscheiden sich im Preis um ein Vielfaches. Der Verbrauchsausweis rechnet mit den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und kostet 80 bis 150 Euro. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude bauteilweise und kostet 300 bis 500 Euro.
Die meisten Ratgeber schreiben, man dürfe frei wählen. Das ist für einen großen Teil des deutschen Wohnungsbestands falsch:
Welche Art zulässig ist
| Gebäude | Zulässig | Typische Kosten |
|---|---|---|
| Wohngebäude, unter 5 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977 | nur Bedarfsausweis | 300–500 € |
| Wohngebäude, unter 5 Wohnungen, aber auf WärmeschutzV-1977-Niveau gebaut oder nachgerüstet | beide | 80–500 € |
| Wohngebäude, Bauantrag ab 01.11.1977 | beide | 80–500 € |
| Wohngebäude ab 5 Wohnungen | beide | 150–800 € |
| Neubau | nur Bedarfsausweis | im Bauantrag enthalten |
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Quelle: § 80 Abs. 3 Sätze 2 und 3 GModG; § 81, § 82 GModG; Kosten aus marktüblichen Angeboten 2026 · Stand 18.09.2026
Welche Art in Ihrem Fall zulässig ist, welche Unterlagen Sie je Variante brauchen und wann ein Verbrauchsausweis an den Daten scheitert, steht im Detail unter Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
Der Unterschied ist nicht nur ein Preis. Der Verbrauchsausweis misst, wie geheizt wurde — ein sparsamer Rentner und eine Familie mit Kleinkind erzeugen im selben Haus völlig verschiedene Werte. Der Bedarfsausweis misst, was das Gebäude braucht, unabhängig vom Nutzer. Für einen Käufer ist deshalb nur der Bedarfsausweis aussagekräftig.
Wann Sie ihn vorlegen müssen
Die Vorlagepflicht ist streng und wird häufig übersehen. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen — nicht beim Notartermin (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Bei der Besichtigung vorlegen, als Kopie oder deutlich sichtbarer Aushang. Ein Aushang am Objekt genügt ausdrücklich.
- Ohne Besichtigung unverzüglich vorlegen, spätestens sobald der Interessent danach fragt.
- Nach Vertragsabschluss das Original oder eine Kopie übergeben.
- In der Immobilienanzeige müssen die Pflichtangaben stehen (Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) — § 87 GModG.
Bußgeld für Verstöße gegen die Ausstellungs-, Vorlage- und Anzeigenpflichten beim Energieausweis
§ 108 Abs. 1 Nr. 17–22 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 2 GModGDer Rahmen gilt für vorsätzliches und leichtfertiges Handeln. Wer die Pflichtangaben in der Anzeige vergisst, handelt nicht vorsätzlich, aber je nach Fall leichtfertig — das genügt.
Wer einen Energieausweis ausstellen darf
Nicht jeder. § 88 Abs. 1 GModG zählt die berechtigten Personen abschließend auf. Zulässig ist im Kern:
- wer nach Landesbauordnung bautechnische Nachweise des Wärmeschutzes unterzeichnen darf, im Rahmen dieser Berechtigung,
- wer einen berufsqualifizierenden Hochschulabschluss in Architektur, Bauingenieurwesen, Technischer Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik oder verwandter Richtung hat und die weiteren Voraussetzungen nach Absatz 2 erfüllt,
- bestimmte Handwerksmeister und Techniker des Bau- und Ausbaugewerbes mit der erforderlichen Fortbildung,
- Schornsteinfegermeister mit entsprechender Weiterbildung.
Ein Ausweis von einer nicht berechtigten Person ist eine Ordnungswidrigkeit des Ausstellers (§ 108 Abs. 1 Nr. 22) — und für Sie wertlos, weil er der Vorlagepflicht nicht genügt. Bei Online-Angeboten für 39 Euro lohnt daher die Frage, wer unterschreibt und mit welcher Berechtigung.
Energieausweis, iSFP und Sanierungspass — was wofür
Die drei Dokumente werden regelmäßig verwechselt. Sie haben unterschiedliche Zwecke und ersetzen sich nicht:
Die drei Dokumente im Vergleich
| Energieausweis | iSFP | |
|---|---|---|
| Zweck | Kennwert für Verkauf und Vermietung | Maßnahmenreihenfolge über 15–20 Jahre |
| Pflicht | bei Verkauf und Vermietung | freiwillig |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 15 Jahre für den Förderbonus |
| Förderung | keine | 50 %, max. 850 € (EFH) |
| Kosten für Sie | 80–500 € | 650–1.050 € |
| Nutzen bei Sanierung | gering — nur Ausgangswert | hoch — Reihenfolge und Förderstrategie |
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Quelle: §§ 79–88 GModG; BMWK-Richtlinie Energieberatung für Wohngebäude (EBW); BEG Einzelmaßnahmen · Stand 18.09.2026
Kurz: Wer verkaufen oder vermieten will, braucht den Energieausweis. Wer sanieren will, braucht den iSFP — und bekommt damit 5 Prozentpunkte mehr Förderung auf Maßnahmen an der Gebäudehülle. Wer beides vorhat, lässt beides von derselben Person erstellen; die Gebäudedaten werden nur einmal erfasst und das ist deutlich günstiger als zwei getrennte Aufträge.
Häufige Fragen
Ist ein Energieausweis Pflicht?
Nicht generell. Die Pflicht entsteht bei Neubau, bei größeren Änderungen mit Neuberechnung und vor allem bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing (§ 80 GModG). Wer selbst wohnt und nichts verändert, braucht keinen. Kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche sind ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GModG).
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Er verliert die Gültigkeit vorzeitig, wenn nach einer größeren Änderung am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird.
Was kostet ein Energieausweis?
Ein Verbrauchsausweis liegt bei 80 bis 150 Euro, ein Bedarfsausweis bei 300 bis 500 Euro für ein Einfamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern steigt der Preis mit der Zahl der Wohneinheiten. Gefördert wird der Energieausweis nicht — anders als der iSFP.
Darf ich den günstigeren Verbrauchsausweis nehmen?
Nicht immer. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Ausnahme: Das Gebäude erfüllte bereits bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 oder wurde später dorthin gebracht.
Wann muss ich den Ausweis dem Interessenten zeigen?
Spätestens bei der Besichtigung, als Kopie oder deutlich sichtbarer Aushang. Findet keine Besichtigung statt, unverzüglich — jedenfalls sobald der Interessent danach fragt. Nach Vertragsabschluss ist der Ausweis zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).
Welches Bußgeld droht ohne Energieausweis?
Bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 17 bis 22 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 2 GModG). Erfasst sind auch die fehlenden Pflichtangaben in der Immobilienanzeige. Leichtfertiges Handeln genügt, Vorsatz ist nicht erforderlich.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Nur die in § 88 Abs. 1 GModG genannten Personen — unter anderem nach Landesrecht Nachweisberechtigte, Absolventen bestimmter technischer Studienrichtungen mit Zusatzqualifikation, bestimmte Handwerksmeister und Techniker des Bauhandwerks sowie Schornsteinfegermeister mit Weiterbildung. Bei sehr günstigen Online-Angeboten sollten Sie fragen, wer unterschreibt.
Ersetzt der iSFP den Energieausweis?
Nein. Der iSFP ist eine freiwillige Sanierungsplanung, der Energieausweis ein Pflichtdokument für Verkauf und Vermietung. Beide lassen sich beim selben Berater beauftragen, was günstiger ist als zwei getrennte Aufträge — ersetzen können sie sich nicht.
Brauche ich bei Vermietung an Angehörige einen Ausweis?
Ja, wenn ein Mietverhältnis begründet wird. Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Person des Mieters (§ 80 Abs. 3 GModG). Bei einer unentgeltlichen Überlassung ohne Mietvertrag liegt keine Vermietung vor.