Beide Dokumente heißen Energieausweis, beide erfüllen die Pflicht beim Verkauf — und sie unterscheiden sich im Preis um das Drei- bis Fünffache. Deshalb greifen viele zum günstigeren Verbrauchsausweis. Das geht in zwei Fällen schief: wenn das Gesetz die Art vorschreibt, und wenn die Verbrauchsdaten die gesetzlichen Anforderungen gar nicht erfüllen. Beides kommt häufiger vor, als die meisten Ratgeber schreiben.
Der Unterschied in einem Satz
Der Verbrauchsausweis misst, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Der Bedarfsausweis berechnet, was das Gebäude braucht — unabhängig davon, wer darin wohnt.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis im Vergleich
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre | Bauteile, Dämmung, Fenster, Anlagentechnik |
| Beeinflusst vom Nutzerverhalten | ja, stark | nein |
| Aussage über das Gebäude | mittelbar | direkt |
| Aufwand | Unterlagen einreichen | Begehung oder Aufmaß |
| Kosten (EFH) | 80–150 € | 300–500 € |
| Sanierungsempfehlungen belastbar | kaum | ja |
| Fundstelle | § 82 GModG | § 81 GModG |
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Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) §§ 81, 82; Kosten aus marktüblichen Angeboten 2026 · Stand 18.09.2026
Wann Sie nicht wählen dürfen
Die Wahlfreiheit ist der Normalfall, aber sie hat eine große Ausnahme — und die trifft genau den typischen Altbau:
Der Hintergrund ist einleuchtend: Bei einem ungedämmten Haus aus den 1960er-Jahren wäre ein guter Verbrauchswert fast immer ein Artefakt sparsamen Heizens. Der Gesetzgeber verlangt deshalb die nutzerunabhängige Rechnung.
Welche Art ist zulässig?
| Fall | Zulässig |
|---|---|
| Wohngebäude, unter 5 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977 | nur Bedarfsausweis |
| … aber nachträglich auf WärmeschutzV-1977-Niveau gebracht | beide |
| Wohngebäude, unter 5 Wohnungen, Bauantrag ab 01.11.1977 | beide |
| Wohngebäude ab 5 Wohnungen, jedes Baujahr | beide |
| Neubau | nur Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1) |
| Nach größerer Änderung mit Neuberechnung | nur Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 2) |
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Quelle: § 80 Abs. 1–3 GModG · Stand 18.09.2026
Wann ein Verbrauchsausweis gar nicht möglich ist
Auch wo Sie wählen dürfen, scheitert der Verbrauchsausweis manchmal an den Daten. § 82 Abs. 4 GModG stellt konkrete Anforderungen, die in der Praxis oft nicht erfüllt sind:
- 36 zusammenhängende Monate Verbrauchsdaten müssen vorliegen — drei volle Abrechnungsperioden, nicht drei beliebige Jahre.
- Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Wer eine alte Abrechnungsmappe vom Dachboden holt, kommt damit nicht weit.
- Längere Leerstände sind rechnerisch zu berücksichtigen. Ein Haus, das ein Jahr leer stand, liefert keine brauchbare Reihe — der Wert muss korrigiert werden und wird dadurch angreifbar.
- Der Verbrauch muss witterungsbereinigt werden (§ 82 Abs. 3). Ein milder Winter darf das Ergebnis nicht schönen.
Typische Fälle, in denen es daran scheitert: ein geerbtes Haus, das seit zwei Jahren leer steht; ein Objekt, dessen Heizung vor einem Jahr getauscht wurde; eine Wohnung mit Gasetagenheizung, deren Rechnungen der ausgezogene Mieter hat.
Was Sie je Ausweisart bereithalten müssen
Der Aufwand auf Ihrer Seite unterscheidet sich deutlich — das ist neben dem Preis der zweite praktische Unterschied:
Benötigte Unterlagen
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|
| Heizkostenabrechnungen über 36 Monate | Baupläne mit Grundrissen und Schnitten |
| oder Rechnungen des Energielieferanten | Angaben zu Dämmung von Dach, Wand, Keller |
| Wohnfläche und Zahl der Wohneinheiten | Fenster: Verglasungsart und Einbaujahr |
| Angaben zu Leerständen | Heizung: Typ, Baujahr, Warmwasserbereitung |
| Art der Warmwasserbereitung | Angaben zu früheren Sanierungen |
| keine Begehung nötig | Begehung oder belastbares Aufmaß |
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Quelle: § 81, § 82 Abs. 4 GModG; Praxis der Ausstellung · Stand 18.09.2026
Fehlen die Baupläne, muss der Aussteller aufmessen und Schichtaufbauten abschätzen oder prüfen. Das ist der Hauptgrund, warum Bedarfsausweise für Altbauten am oberen Ende der Preisspanne liegen.
Welcher ist der bessere — je nach Ziel
- Sie verkaufen: Bedarfsausweis. Er beschreibt das Gebäude, das der Käufer kauft, und schützt Sie vor dem Vorwurf, ein sparsamer Vorbesitzer habe den Wert geschönt.
- Sie vermieten eine Wohnung im Mehrfamilienhaus: Verbrauchsausweis genügt meist. Der Ausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, der Aufwand eines Bedarfsausweises steht selten im Verhältnis.
- Sie wollen ohnehin sanieren: weder noch — jedenfalls nicht als Erstes. Der iSFP ist hier das richtige Dokument; er wird mit 50 Prozent gefördert und hebt die Förderung der Maßnahmen. Den Energieausweis nehmen Sie dann mit, wenn er tatsächlich gebraucht wird.
- Ihr Haus ist gut gedämmt, wurde aber warm bewohnt: Bedarfsausweis. Der Verbrauchswert würde Ihr Haus schlechter darstellen, als es ist.
Häufige Fragen
Wann ist ein Bedarfsausweis nötig?
Zwingend bei Neubauten, nach größeren Änderungen mit Neuberechnung und bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Letzteres gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllte oder später dorthin gebracht wurde.
Was ist besser — Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Für den Käufer der Bedarfsausweis, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Heizverhalten der Vorbewohner. Für den Vermieter einer Wohnung im Mehrfamilienhaus reicht meist der Verbrauchsausweis. Wer ohnehin sanieren will, ist mit einem individuellen Sanierungsfahrplan besser bedient — der wird gefördert, der Energieausweis nicht.
Welches Baujahr braucht einen Bedarfsausweis?
Maßgeblich ist nicht das Baujahr, sondern das Datum des Bauantrags: vor dem 1. November 1977, in Verbindung mit weniger als fünf Wohnungen. Ein Haus, das 1978 fertig wurde, dessen Bauantrag aber von 1976 stammt, fällt unter die Pflicht.
Was benötige ich für einen Bedarfsausweis?
Baupläne mit Grundrissen und Schnitten, Angaben zur Dämmung von Dach, Außenwand und Keller, Verglasungsart und Einbaujahr der Fenster, Typ und Baujahr der Heizung sowie Unterlagen zu früheren Sanierungen. Fehlen die Pläne, muss aufgemessen werden — das erhöht den Preis.
Wie alt dürfen die Verbrauchsdaten sein?
Es müssen mindestens 36 zusammenhängende Monate vorliegen, und die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 Abs. 4 GModG). Ältere Daten genügen nicht.
Was passiert bei längerem Leerstand?
Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen (§ 82 Abs. 4 GModG). In der Praxis ist ein Verbrauchsausweis nach einem längeren Leerstand oft nicht sinnvoll darstellbar — dann bleibt der Bedarfsausweis.
Warum steht im Ausweis mehr Verbrauch, als ich hatte?
Wenn das Warmwasser dezentral bereitet wird, etwa über Durchlauferhitzer, schlägt das Gesetz pauschal 20 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr auf (§ 82 Abs. 2 GModG). Bei Raumluftkühlung kommen 6 Kilowattstunden je gekühltem Quadratmeter hinzu. Diese Pauschalen gelten unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch.
Darf ich zwei Ausweise erstellen lassen?
Ja. Es ist auch zulässig, in einem Ausweis sowohl den Bedarf als auch den Verbrauch anzugeben (§ 79 Abs. 1 GModG). In der Praxis ist das selten sinnvoll — wer den Bedarf rechnen lässt, hat die aussagekräftigere Zahl bereits.